Директор ТОВ «Кіноман» – правонаступника та власника торгівельної марки кінотеатру «Жовтень» – Людмила Горделадзе розповідає «Телекритиці» про юридичні нюанси «квартирного питання» на Подолі.

Кінотеатр «Жовтень» укотре за останнє десятиліття має довести, що є повноправним орендарем приміщення за адресою: місто Київ, вул. Костянтинівська, 26. За цей період до історії ТОВ «Кіноман» було додано 16 актів судової влади стосовно «квартирного питання». Та кінотеатру це не зіпсувало: він не збився на заробітки на низькопробних комерційних фільмах і активно співпрацює з такими кінофестивалями, як «Молодість», Docudays UA, режисерами, кіномитцями й журналістами.

Цього разу питання «прописки» улюбленого закладу шанувальників інтелектуального кіно турбує міський Департамент комунальної власності. Як повідомляла «Телекритика», Київська міськрадазвернулася до Господарського суду Києва з позовом про виселення ТОВ «Кіноман» 4 грудня 2013 року. Інтереси влади представляє перший заступник прокурора Подільського району Києва. Позов ініціював міський Департамент комунальної власності.

ТОВ «Кіноман» є правонаступником комунального підприємства-кінотеатру та власником торгової марки «Жовтень», і забезпечує сьогодні організаційну діяльність кінотеатру.

Відстоюючи своє право на діяльність у сфері культури, «Кіноман» розпочав збір підписів небайдужих до якісного кіно киян. Для того, щоб питання щодо продовження оренди приміщення було розглянуто на відкритому засіданні Київради, необхідно було зібрати тисячу автографів для звернення до заступника київського міського голови, секретаря Київської міської ради Галини Гереги з метою врегулювати ситуацію. Наразі підписів на підтримку «Жовтня» 4 тис.

Як розповіла директор ТОВ «Кіноман» Людмила Горделадзе, на конфлікту ситуацію відреагували представники Київміськдержадміністрації. З пані Горделадзе зустрілися заступник голови КМДА Олександр Пузанов і директор Департаменту комунальної власності Києва КМДА Дмитро Парфененко. Пан Пузанов зазначив, що департамент підготує проект рішення Київради про укладення нового договору оренди. Крім того, Олександр Пузанов пообіцяв, що орендну платню для кінотеатру буде встановлено на пільговому рівні, оскільки йдеться про заклад культури.

Разом із тим, у судовому процесі щодо виселення ТОВ «Кіноман» змін не відбулося. Як і планувалося, справа за позовом першого заступника прокурора Подільського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради, з ініціативи Департаменту комунальної власності Києва, розглядатиметься по суті 18 лютого.

Висвітлюючи перебіг цього процесу, журналісти не раз стикалися зі складнощами щодо юридичних аспектів довкола приміщення «Жовтня». З проханням роз’яснити їх «Телекритика» звернулася до керівництва ТОВ «Кіноман».

«Якби не було маніпуляцій з оцінкою, то й пільги не знадобилися б»

– Пані Людмило, на якій юридичній підставі ТОВ «Кіноман», яке не є комунальним підприємством, орендує «комунальне» приміщення кінотеатру? Коли саме було укладено угоду про оренду? Як вийшло, що її й досі не підписано? Які позови спричинили найзначнішу труднощі щодо приміщення кінотеатру?

– З 2005 року і по сьогоднішній день ТОВ «Кіноман» є орендарем цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства «Кінотеатр “Жовтень”» на підставі належним чином оформленого договору оренди, який визнано укладеним за рішенням Господарського суду міста Києва 2005 року та підтвердженим Ухвалою про роз’яснення того ж суду від 2006 року. Договір внесено до Державного реєстру правочинів, чим підтверджується його чинність і дійсність до 2020 року. Головне управління комунальної власності, яке мало поставити підпис на договорі, рішення суду не виконало, хоч і справно сплачувало штрафи за це невиконання від виконавчої служби. В 2007 р. Головне управління комунальної власності, визнавши договір, позивалося в господарських судах про розірвання договору оренди і виселення ТОВ «Кіноман». Тоді всі 4 інстанції, включно з Верховним судом, позивачу (владі) відмовили. До кінця 2011 року ніхто не ставив під сумнів чинність договору оренди (судова історія додається).

В 2011 р. прокуратура міста Києва на підставі звернення народного депутата від правлячої партії, який мав намір виселити кінотеатр і нібито організувати в цьому приміщенні Будинок молоді, з грубим порушенням строків оскаржувала рішення Господарського суду в апеляції й касації. Прокуратурі було відмовлено! Разом з тим, на жаль, було незаконно відновлено строки оскарження через п’ять років без належних підстав і без будь-яких нововиявлених обставин! З четвертої спроби протягом року судового оскарження владі вдалося отримати від Вищого господарського суду України рішення, яким підприємству ТОВ «Кіноман» було відмовлено в укладенні договору оренди, який діяв на той час понад 6 років! Це є українським судовим «ноу-хау», адже і Конституція України, й міжнародні договори з прав людини захищають сталість судового рішення, яке набрало законної сили, як у нашому випадку. Тому, до речі, ТОВ «Кіноман» на цей час оскаржує це рішення ВГСУ в Європейському суді. На щастя, депутат, який підбурював прокуратуру для судових позовів, інтерес до «Жовтня» втратив. Тому рішення ВГСУ особливо не «використовувалося» і не згадувалося. Тим більше, що з юридичної точки зору на чинність договору оренди воно не впливало.

Юридична довідка. Відповідно до ч. 2 ст. 187 Господарського кодексу (ГК) України, день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору. Зі змісту цієї норми вбачається, що для того, щоб договір вважався укладеним, достатньо лише одного факту – набрання чинності рішенням суду, яким укладено цей договір. З настанням саме цього факту договір вважається укладеним та обов’язковим до виконання сторонами (ст. 629 Цивільного кодексу (ЦК) України). При цьому договір стає окремим самостійним правовим явищем, існування, виконання, зміна або припинення якого регулюється нормами матеріального (цивільного або господарського) законодавства, а не нормами господарського процесуального законодавства щодо скасування судових рішень. Крім того, в жодній нормі закону законодавець не визначив, що має стати з уже укладеним договором, якщо через деякий час рішення суду, яким цей договір укладено, скасовується. Крім того треба зазначити, що, відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо його не визнано судом недійсним. Жодним законодавчим актом не встановлено, що скасування рішення господарського суду, на підставі якого було укладено правочин, тягне за собою неправомірність факту укладення договору. Це дає підстави стверджувати, що, відповідно до господарського законодавства України, скасування рішення Господарського суду міста Києва від 2005 р. не тягне за собою наслідків у вигляді неправомірності (неукладеності) договору. Отже, є всі підстави стверджувати, що договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства кінотеатр «Жовтень» є укладеним до 1 квітня 2020 року.

Позиція Департаменту комунальної власності міста Києва (до 2013 р. – Головного управління КМДА) була суперечливою: договір нібито вже не діє, тобто його має бути переукладено, проте майно в оренді в «Кіномана» – як правонаступника державного комунального підприємства – законно, орендна платня поступає, майно експлуатується за цільовим призначенням, вчасно ремонтується, претензій нема. При цьому два роки чиновники КМДА вдавали певну діяльність із переукладення договору з поданням на засідання Київради. Проте жодних конкретних дій не зробили, хоч законом про оренду відповідним структурам надається лише 15 днів на принципове узгодження договору оренди з власником, тобто Київрадою. Відповідну заяву про переукладення/укладення договору оренди «Кіноман» подав наприкінці лютого 2012 р. До речі, в новому позові прокуратури щодо виселення ТОВ «Кіноман» теза про відсутність рішення Київської міської ради щодо передачі в оренду зазначеного цілісного майнового комплексу є найголовнішою. Разом із тим, зрозуміло, що інтересам громади і держави, – а позов поданий саме в інтересах держави, – відповідав би розгляд цього питання Київською міською радою і позитивне рішення щодо передачі майна в оренду ТОВ «Кіноман», а не виселення підприємства. Департамент комунальної власності міста Києва теж мав би не ініціювати такий позов, а звертатися до Київської міської ради із проханням розглянути питання оренди.

Протягом 2012 і 2013 року департамент видав 4 накази, які нібито мали призвести до підготовки укладення (переукладення) договору оренди. Це були накази про проведення оцінки (переоцінки) майна, що є комунальним у складі цілісного майнового комплексу кінотеатру «Жовтень». За цими наказами ТОВ «Кіноман» як балансоутримувач майна і претендент на новий договір оренди (до речі, за законодавством – на безконкурсній основі) мав своїм коштом залучити незалежного оцінювача для переоцінки майна. Ми справно виконували ці вимоги, залучали професійних оцінювачів. Проте звіти з оцінки, зроблені з метою «надання в оренду» департаментом із малозрозумілих причин не затверджувалися. У грудні минулого року департамент видав новий, четвертий наказ про інвентаризацію й оцінку майна. Оцінювачеві, якого ми залучили, в департаменті пояснили, що роботу приймуть, якщо звіт методологічно буде суто ринковим, «з припущенням, що майно продається на вільному ринку», на підставі порівняння з аналогічними (?) об’єктами, які пропонуються для продажу. Крім того, право користування земельною ділянкою, яке зараз, відповідно до цільового призначення – для експлуатації і обслуговування кінотеатру – рахується на балансі без грошової вартості, – у звіті «незалежного оцінювача» дооцінено, виходячи з припущення, що призначення земельної ділянки буде змінено на будівництво житлової нерухомості (?)… Цей звіт департамент залюбки затвердив. А оскільки на підставі цього звіту має вибудовуватися нова ціна оренди, то, безумовно, така ціна буде захмарною.

Ось чому, коли ЗМІ і громада активно підтримали «Жовтень» і чиновникам довелося публічно відповідати про наміри стосовно «Жовтня», тоді й з’явилася обіцянка – надати «Жовтню» пільгову орендну ставку, як закладу культури. Та насправді таких пільг у законодавстві нема. Просто не треба було проводити маніпуляції з оцінкою. Тоді б і пільги не знадобилися б.

«Звернення до суду з боку прокуратури мотивоване відсутністю в Департаменту коштів для сплати судового збору»

– У якій площині кінотеатр розглядає претензії Департаменту комунальної власності: недосконалість чи нечіткість законів; майновий конфлікт; інше?

– Позов було подано з метою виселити ТОВ «Кіноман» із приміщення із посиланням на те, що при укладенні орендного договору були дотримані не всі вимоги закону. В той же час, саме в компетенції Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації є врегулювання всіх формальних аспектів належним чином.

– Чому претензії Дмитра Парфененка сформульовано в окремому лист, а не включено до позову Департаменту комунальної власності?

– 10 жовтня 2013 року директор Департаменту комунальної власності Києва Дмитро Парфененко звернувся із листом до прокуратури Подільського району м. Києва з проханням «захистити інтереси територіальної громади міста Києва та подати до Господарського суду Києва позовну заяву про виселення ТОВ “Кіноман” із займаних приміщень цілісного майнового комплексу кінотеатру “Жовтень”…». До листа було додано проект позовної заяви. В результаті цього звернення перший заступник прокурора Подільського району м. Києва справді подав відповідний позов. Копію листа пана Парфененка до прокуратури ТОВ «Кіноман» отримало разом із матеріалами справи. Звернення до суду з боку прокуратури, а не безпосередньо Департаменту комунальної власності м. Києва мотивоване відсутністю в департаменту відповідних коштів для сплати судового збору, що є очевидним абсурдом.

«Влада вбачає рішення в укладенні нового договору зі встановленням “пільгової“ орендної ставки»

– Що означає статус правонаступника комунального підприємства – які права це закріплює за «Жовтнем» у контексті майнового конфлікту? Які права на приміщення передбачає статус культурного закладу?

– До створення ТОВ «Кіноман» кінотеатр «Жовтень» функціонував у формі державного комунального підприємства (ДКП) «Кінотеатр “Жовтень”». Цілісний майновий комплекс кінотеатру був на балансі цього ДКП на праві повного господарського відання У 2007 році ДКП було припинено (реорганізовано) шляхом приєднання до ТОВ «Кіноман». Таким чином, ТОВ «Кіноман» стало правонаступником ДКП Кінотеатр «Жовтень» і цілком законно взяло на баланс цілісний майновий комплекс кінотеатру. Окрім договору оренди, це ще одна підстава стверджувати, що майно кінотеатру знаходиться у ТОВ «Кіноман» на законних підставах. Законність реорганізації підтверджено Київським апеляційним адміністративним судом в 2011 році. Позов тоді подавався теж Подільською прокуратурою і теж в інтересах держави.

ТОВ «Кіноман» є закладом культури згідно положень Законів «Про культуру» і «Про кінематографію», має свідоцтво суб’єкта кінематографії, а також спеціальний лист-роз’яснення від Державного агентства України з питань кіно. А статтею 20 Закону України «Про культуру» заборонено виселяти заклади культури, в т. ч. кінотеатри, без надання їм іншого рівноцінного приміщення. Питання про можливе надання ТОВ «Кіноман» іншого приміщення ніколи не піднімалося ні в судовому позові, ні в листуванні з органами влади.

– Що для кінотеатру означає розгляд питання щодо договору на оренду на відкритому засіданні щодо приміщення «Жовтня», за статтею 12 Статуту територіальної громади Києва?

– У зверненні громадськості до заступника київського міського голови, секретаря Київської міської ради Гереги Г.Ф. прохання сформульовано так: ми вимагаємо від Київської міської ради розглянути в порядку місцевої ініціативи (відповідно до ст. 12 Статуту територіальної громади м. Києва) на відкритому засіданні Київської міської ради такі питання:

Ми передбачаємо, що схвалення Київміськрадою орендного договору усуне підстави для тих звинувачень ТОВ «Кіноман» у неправомірному розпорядженні майном, на яких зараз базується судовий позов. Щоправда, останні події, зустрічі з керівництвом КМДА свідчать, що влада бачить урегулювання ситуації в укладенні саме нового договору зі встановленням «пільгової» орендної ставки.

Важливо, що в разі подання вищезазначеного звернення за підписами 1000 або більше членів територіальної громади міста Києва, Київська міська рада зобов’язана розглянути питання зі звернення на своєму відкритому засіданні за обов’язкової участі членів ініціативної групи такої ініціативи.

– Яку роль у захисті інтересів «Жовтня» можуть відіграти ЗМІ? Чому?

– У ситуації навколо кінотеатру «Жовтень» йдеться не просто про судовий конфлікт щодо користування майном. Є ризик повного припинення роботи одного з найстаріших кінотеатрів Києва, який веде неординарну культурну діяльність і сформував велику зацікавлену аудиторію. Громадськість повинна знати про це. ЗМІ можуть сповістити киян про появу такого гострого питання, а також донести до органів влади реакцію громадськості, а саме активний протест проти виселення кінотеатру.

– Як цей майновий спір позначається на домовленостях «Жовтня» з дистрибуторами й касових зборах протягом останнього тижня?

– Кінотеатр «Жовтень» продовжує працювати у звичному режимі і жодних змін у домовленостях із дистриб’юторами не відбулося, оскільки судовий процес є тривалим і немає необхідності зараз якимось чином змінювати формат роботи. Відвідуваність кінотеатру протягом тижня була достатньо високою.

– Як вийшло, що кінотеатр у 2013 році переплатив за оренду 11 642,93 грн.?

– При розрахунку орендної плати було неправильно застосовано індекс інфляції, в результаті чого й виникла переплата.

«Телекритика», 17 лютого 2014 року